环境脏乱差、车辆乱停放、私搭乱建、楼道杂物众多、充电难……一些老旧小区一度处于“失管”状态，给百姓生活带来诸多不便和困扰。
为破解这些问题，江西上饶信州区以老旧小区改造为契机，引入物业管理，完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，推动社区治理与物业管理融合共进，增强基层治理精细化水平，提升群众幸福指数。
试点先行 “新管家”促大变样
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“垃圾很多天没人清运。下雨天，污水横流，影响出行。”
“电动车、小汽车到处乱停；四面开放，陌生人进出随意，小孩在院子里玩也不安全。”
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因缺乏有效的物业管护，信州区东市街道的五三小区曾问题不断。
“推进无物业小区物业化，以优质的物业服务进一步提升居民幸福感。”2021年12月，信州区定下这一目标——“一年全覆盖、两年规范化、三年大提升”。
信州区首轮无物业小区物业化，选取10个无物业住宅小区作为试点对象，初步建立物业项目属地管理机制，即以各街道为物业管理的责任主体，社区（村）为落实主体，业主委员会为实施主体，物业服务企业为执行主体。
作为首批试点小区之一，去年12月，五三小区成立了由在职党员、社区党员、企业代表、居民代表共同任职的五三社区业主委员会，齐心协力推进专业物管公司进驻小区。今年2月，“新管家”正式入驻。
如今，五三小区周围修建了围栏，在大门处加装了智能道闸及监控设备，管控非本小区车辆、人员的进入，居民更有安全感。小区内环境干净、道路平整、墙面整洁，新增了健身器材和休闲座椅，进一步方便居民休憩锻炼。
“除了环境大变样，今年小区还开展了元宵节包汤圆、义诊服务等活动，住得更舒心。”小区居民李大爷说，连房子都更值钱了。
从试点到全面铺开，信州区无物业小区物业化进程加速。截至目前，信州区183个小区成立业委会，35个小区成立物管会，214个小区实现物业化管理，物业化率98%。
“先试后买” 破物业收费难
“万事开头难，让老旧小区居民转变观念，成立业委会再到引进物业，并不容易。”信州区委常委、统战部部长周小凤说。
江光小区位于北门街道凤凰社区，始建于20世纪80年代，房屋总面积达三十万平方米，常住人口近万人，老年人居多。居民普遍认为不需要物业公司进驻，“业委会”更是一个新概念。
“有些老人一开始甚至不清楚物业是干什么的。”一些社区干部说，很多人觉得物业就是来收钱的，看不到背后清理环境、维护小区设施、安保等方面的服务。
针对多数居民不愿意“花钱买服务”，北门街道工作人员反复上门讲政策、听意见、亮效果，让物业公司进入小区免费试行服务三个月。“居民先体验后买单，很多难以推动的问题，也变得顺利起来。”北门街道工作人员何国华说。
江光小区居民发现有了物业后，有事打个电话，很快就有人来解决，于是不仅接纳了物业化，更是主动缴费，小区物业费收缴率基本实现100%。
茅家岭街道组织户数较少的小区业委会协商议定，联合组团聘请物业公司，一家物业公司当“大管家”，统筹服务多个老旧小区。
信州区住建局党组成员徐日升介绍说，物业服务方案如物业费定价等，由业主大会确定。
五三小区共有1199户人家，社区工作人员、业委会成员通过向所有住户征集意见、投票选聘等方式，确定物业服务公司和服务项目。
“除了环境卫生、车辆管理等常规服务，物业公司也提供代购上门、家政服务等‘自选’有偿服务，为有需要的居民带来更多便利。”五三小区业委会成员李女士说。
半年的物业服务得到广大居民的认同，目前缴费率达到72%。
从抗拒、观望到“惊喜”，许多无物业老旧小区居民看着附近小区的变化，开始期待物业“管家”的到来。
“以奖代补” 物业服务更“走心”
“物业进来了，如果服务跟不上，会激化居民与物业、社区干部之间的矛盾。”一些参与“物业化”工作的干部说。
如何保持高质量物业服务长效化、常态化？
信州区充分用好考核“指挥棒”，将考核结果与“物业化”工作相关人员的绩效、评优评先等挂钩，当地还设立物业管理专项资金，2022年列支1500万元，用于社区（村）物管员经费、物业企业及业委会考核奖励等。
“对服务企业实行小区星级量化考核和劣质淘汰退出机制。考核优秀的将获得2万元到5万元的奖励。不达标的企业，责令整改，整改不到位的予以黄牌警告，取消1年物业服务的招投标资格。”周小凤说，采用以奖代补、奖罚分明的形式，让物业公司更重视服务质量。
社区治理需要多方合力，社区、业委会、物业应齐头并进。西市街道将业委会成员的选定，压实到社区党支部书记身上。“这样能确保拟定人员素质高、群众口碑好，更好配合社区干部工作，为‘物业化’从无到有、从有到优打下良好基础。”西市街道党工委书记周宏亮说。
信州区不断将人力、物力、财力向基层服务倾斜。不久前，为加强物业管理工作，信州区还专门招聘物管员65名，协调物管工作，解决小区居民各项难题。目前，各街道物业办设置2名专职工作岗位，各社区（村）增设1名物管员。
小物业关乎大民生。上饶市人大常委会副主任、信州区委书记潘表光说，要加速清零“无物业”小区，不断提升城市精细化管理水平，不断满足人民群众对美好生活的新期待。
